9 de out de 2017

Os Certificados Brasileiros de Recebíveis Imobiliários (CRI) são valores mobiliários respaldados por recebíveis imobiliários, que são muito semelhantes aos títulos passivos emitidos nos Estados Unidos. Somente as empresas brasileiras de securitização imobiliária estão autorizadas a emitir um CRI.

Os recebíveis imobiliários (CRI) foram criados para permitir que essas empresas levantem fundos de investidores em condições consistentes com transações imobiliárias subjacentes. São negociáveis, títulos de renda fixa originados por contratos de titularização de recebíveis, que identificam os recebíveis imobiliários que os respaldam.

As debêntures são instrumentos de dívida emitidos por uma empresa que irá conferi aos seus titulares (debenturistas) os direitos de crédito contra o emissor, nas condições especificadas na respectiva escritura (escritura de emissão) e certificados, se houver.

As leis que entraram em vigor em 2011 (Lei nº 12431/2011) preveem diversos benefícios tributários às debêntures destinadas a atrair investimentos em infraestrutura para o país e promover o desenvolvimento do mercado secundário de valores mobiliários no Brasil. A Lei 12431/2011 foi recentemente alterada pela Lei nº 12715, de 17 de setembro de 2012 (Lei 12715/2012), que prorrogou esses benefícios para o CRI. As regras aplicadas para ambos os tipos de títulos (debêntures e CDI) são basicamente as mesmas.

Por força da Lei 12431/2011, a taxa aplicável do imposto de renda retido na fonte brasileiro (IRF), devido ao resultado gerado por títulos e valores mobiliários de distribuição pública, emitidos por pessoas jurídicas que não são classificadas como instituições financeiras e que são reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) ou o Conselho Monetário Nacional (CMN) foi reduzido para zero. Para obter este benefício fiscal, esses títulos e valores mobiliários teriam de ser adquiridos entre 1º de janeiro de 2011 e 31 de dezembro de 2015 e os rendimentos deveriam então ser pagos a um residente beneficiário ou domiciliado no exterior. Este benefício não é aplicável, no entanto, se o investidor estrangeiro estiver domiciliado em um país ou dependência fiscal favorecido.

A Lei 12715/2012 consolida as regras aplicáveis ​​às debêntures e ao CRI. Para se beneficiar da taxa zero do IRF, o CRI deve pagar uma taxa de juros fixa com base em uma taxa indexada ou taxa de referência (TR) e a taxa de juros fixa total ou parcial é expressamente proibida. O CRI também deve cumprir os seguintes requisitos cumulativos:

  • Prazo médio de vencimento superior a quatro anos conforme regulamentado pelo CMN;
  • A proibição da recompra do CRI pelo emissor ou qualquer parte relacionada e o cedente ou originador nos dois primeiros anos após a sua emissão e liquidação antecipada por meio de resgate ou pré-pagamento, exceto se regulamentado de outra forma pelo CMN;
  • Falta de compromisso na revenda assumida pelo comprador;
  • Um termo de pagamento de renda periódica, se houver, em intervalos de pelo menos 180 dias;
  • Evidência de que o CRI foi registrado em um sistema de registro devidamente autorizado pelo Banco Central do Brasil ou CVM em suas respectivas áreas de jurisdição;
  • Um procedimento simplificado a ser determinado pelo CMN que evidencia o objetivo de alocar o produto no pagamento futuro ou no reembolso de custos, despesas ou dívidas relacionadas a projetos de investimento, inclusive aqueles voltados para pesquisa, desenvolvimento e inovação. Esses custos, despesas ou dívidas devem ser incorridos no prazo de 24 meses contados a partir da data de encerramento da distribuição pública.

No caso de debêntures emitidas por qualquer Empresa Brasileira de Propósito Especial (SPE) incorporada na forma de uma corporação, bem como a qualquer SPE que tenha concessão, licença ou autorização para prestar serviços públicos, e eleva fundos para investir em qualquer infraestrutura projetos ou projetos de produção econômica intensiva focados em pesquisa, desenvolvimento e inovação em locais considerados prioritários pelo governo federal brasileiro, a tributação é exclusivamente na fonte.

Essas debêntures também podem ser emitidas por uma empresa que controla uma SPE, desde que a empresa emissora também seja uma corporação. O rendimento derivado destas debêntures estará sujeito ao IRF nas seguintes taxas:

  • Zero, quando o rendimento for pago a um indivíduo brasileiro;
  • 15% quando o rendimento é pago a uma entidade legal brasileira.
  • O investidor estrangeiro, desde que esse investidor não esteja domiciliado em um país ou dependência fiscal favorecido, também se beneficiará da taxa zero do IRF sobre o lucro derivado dessas debêntures emitidas por SPEs ou empresas que controlam SPEs.

No caso de os fundos captados não serem investidos no projeto, o emissor de títulos e valores mobiliários ou o credor do CRI estará sujeito a multa de 20% calculada sobre o valor total da transação. No entanto, apesar do pagamento da multa, a taxa de renda reduzida ainda se aplicará à transação. A empresa que controla a SPE também será responsável pelo pagamento da multa, se o pagamento não for pago pelo emissor ou pelo originador.

Os investimentos feitos em fundos de investimento brasileiros com carteiras compostas por pelo menos 85% das debêntures emitidas por SPEs ou empresas que controlam SPEs estão sujeitas ao IRF nas seguintes taxas:

  • Zero, quando o rendimento é pago a um indivíduo brasileiro ou a um investidor estrangeiro, desde que esse investidor não esteja domiciliado em um país ou dependência fiscal favorecido;
  • 15% quando o rendimento é pago a uma entidade legal brasileira. Esta percentagem pode ser reduzida para 67% do valor patrimonial total do fundo de investimento aplicado em debêntures emitidas por SPEs ou empresas que controlam SPEs durante os dois primeiros anos a partir da data de fechamento da distribuição pública das unidades iniciais emitidas pelo fundo de investimento.

Com a Lei 12715/2012, os governos brasileiros estendem aos investidores estrangeiros o mesmo tratamento tributário que já é concedido aos indivíduos que residem no Brasil e investem no CRI. A nova lei também encoraja a emissão de CRI apoiada em projetos de infraestrutura e obras envolvendo a construção de armazéns ou centros de distribuição a serem alugados a empresas brasileiras.

Os CRIs no Mercado Brasileiro em 2017

Os empréstimos imobiliários atingiram níveis sem precedentes no Brasil, em parte devido às políticas econômicas orientadas para a estabilidade do país adotadas na última década. As hipotecas experimentaram um crescimento a um ritmo mais rápido do que as contas de poupança, sua principal fonte de financiamento, que muitos acreditam, levará os bancos a começar a empacotar mais empréstimos à habitação para aumentar o saldo de outros ativos.

Para a securitização para financiar eficientemente o mercado imobiliário, devem existir três fatores: um ambiente macroeconômico favorável; um quadro jurídico e regulamentar abrangente e eficaz; e um mercado amplo com o apetite dos investidores por diferentes tipos de investimentos. Fatores históricos e condições macroeconômicas são capazes de levar a este ambiente econômico relativamente novo e emocionante e mostra que as altas taxas de juros que assombram a economia há décadas, combinadas com outros obstáculos técnicos e estruturais, comprometem o futuro de operações de securitização no mercado brasileiro.

Recentemente a CVM aprovou uma resolução de destituição de requisitos na oferta pública de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Nesse contexto, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) anunciou a Resolução CVM nº 772, de 7 de junho de 2017, que autoriza o Departamento de Registro de Valores Mobiliários da CVM a analisar os pedidos de descarte dos requisitos previstos nos itens I e II do Artigo 6 da Instrução CVM nº 414/04, em ofertas públicas de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) respaldados por recebíveis que são considerados créditos imobiliários devido à alocação pretendida.

O Departamento de Registro de Valores Mobiliários pode analisar os pedidos de emissão diretamente, sem enviá-los ao Conselho de Administração da CVM, no caso de ofertas que tenham as seguintes características:

  • Os créditos imobiliários que respaldam o CRI são constituídos por seu emissor independentemente de qualquer evento futuro;
  • O emissor dos créditos imobiliários deve ser uma companhia aberta envolvida no mercado imobiliário, de acordo com o objeto social;
  • Os créditos que dão origem aos CRIs e cuja alocação se destina a investidores não qualificados estão sujeitos ao regime fiduciário, de acordo com o Artigo 6 da Instrução CVM nº 414/04, e a emissão do CRI deve ter pelo menos um risco relatório de uma agência;
  • Os documentos de oferta estipulam que: o agente fiduciário é responsável por verificar se os fundos levantados estão destinados às propriedades reais ligadas à emissão de CRI, de acordo com o item I do artigo 8 da Lei nº 9.514 / 97; e a alocação dos fundos arrecadados é completada pelo pagamento final do CRI.

Nesse sentido, dada a nova resolução e a atribuição de autoridade ao Departamento de Registro de Valores Mobiliários para analisar os pedidos de emissão dos requisitos acima, espera-se que os procedimentos para a aprovação das ofertas públicas CRI respaldadas por créditos imobiliários por alocação sejam agora mais rápidos.

Por fim, os investimentos em CRI no mercado brasileiro podem ser bastante lucrativos, uma vez que os rendimentos pagos para pessoas físicas são isentos de imposto de renda. Por outro lado, esse é um investimento que conta também com algum risco e liquidez, apesar desses dois fatores serem pequenos diante dos ganhos que podem ser alcançados caso a economia esteja saudável e se as pessoas continuarem honrando seus pagamentos.