9 de out de 2017

O contrato de Built to Suit vem se tornando cada vez mais popular nos últimos anos, e funciona como uma modalidade de construção feita sob medida para o locatário. No Built to Suit, um contrato de aluguel é vinculado a reformas ou até mesmo a construção de um imóvel que será ocupado pelo inquilino interessado.

Em poucas palavras, o que acontece no Built to Suit e o que o torna tão interessante é o fato de que nesse tipo de contrato, um locador (normalmente pessoa ou empresa que atua no mercado imobiliário) investe na obra e aquisição do terreno (quando necessário), e realiza toda as reformas necessárias de acordo com as necessidades do locatário. Em troca, o contrato garante que o locatário irá permanecer no imóvel durante determinado período de tempo que fará com que o investimento do locador nas obras valha a pena, ou seja, o locador investe e tem seu retorno garantido, enquanto o locatário fica isento de preocupações com obras e com um mercado em que não tem experiência, economizando tempo e dinheiro, e se sentindo mais seguro.

O contrato Built to Suit para empresas – entenda melhor

A economia e os atuais requisitos de crédito têm tornado os financiamentos mais rigorosos, porém, o sonho de personalização e da logística perfeita para sua empresa pode estar ao seu alcance com os contratos de Built to Suit.

O contrato Built to Suit é normalmente voltado para grandes empresas, e ele será feito de maneira a atender às necessidades de sua empresa, onde o locador responsável pela obra ficará responsável por todos os investimentos relacionados a ela. Portanto, esse tipo de contrato permite que empresas tenham construções feitas de acordo com o design e as especificações físicas de um usuário, na localização escolhida pelo usuário. Esse tipo de arranjo amplia a escolha da localização, proporciona uma eficiência espacial superior e permite que a empresa construa melhor sua marca.

Quando uma empresa acredita que seu espaço atual não será adequado para seu crescimento futuro ela tem, normalmente, quatro opções:

1) O proprietário da empresa pode alugar ou subarrendar um espaço disponível a ser escolhido por ele. Este método é provavelmente a opção menos dispendiosa e menos complicada, mas limita o negócio ao que está disponível no mercado atual, e muitas vezes isso requer que a empresa mude sua sede ou parte dela de lugar, e encontrar o espaço perfeito para as suas necessidades empresariais pode não ser tão fácil assim.

2) A segunda possibilidade é adquirir e reformar um edifício existente, o que é uma boa opção para uma empresa com bom crédito, presumindo que qualquer um dos edifícios existentes esteja de acordo com as necessidades da empresa.

3) A empresa pode comprar terreno e construir suas próprias instalações, uma alternativa que exige um extenso capital. Com esta opção, o empresário assume todo o risco de possuir o edifício.

4) O Built to suit é outra alternativa, onde um empresário se aproxima de uma empresa ou desenvolvedor competente e faz todas as especificações para um novo espaço empresarial ideal. Esse desenvolvedor constrói o edifício e o arrenda de volta para o empresário. Isso tira o fardo do risco do empresário em assumir uma construção e permite que ele ou ela invistam o capital salvo em seu próprio negócio.

O contrato de Built to Suit é para mim?

O Built to Suit é uma ótima opção, porém, ele pode não atender todas as empresas. Embora o aluguel de um novo espaço já existente possa levar de seis meses a um ano, dependendo das necessidades da empresa, construir um novo local seja por conta própria ou através de um contrato de Built to Suit é um processo de vários anos e, portanto, requer um compromisso alongo prazo. Antes de construir existem questões como encontrar o terreno e a localização que atendam às necessidades da empresa, selecionar uma empresa ou desenvolvedor competente e confiável para realizar o contrato, agilizar o processo de design e as negociações referentes a construção, entre outras.

Além disso, como o desenvolvedor escolhido estará construindo um prédio personalizado para um usuário, o prazo de locação geralmente é de um mínimo de dez anos, o que pode ser um pouco além da necessidade de algumas empresas.

Prós e contras do contrato de Built to Suit

Se uma empresa é capaz de assumir um compromisso de longo prazo, as concessões de construção a prêmio podem ser uma excelente opção com muitas vantagens:

  • Localização: O contrato de Built to Suit significa que a empresa pode escolher sua localização, em vez de simplesmente procurar por algo que está disponível no mercado e que pode não atender suas necessidades. Os edifícios erguidos através de contratos de Built to Suit são mais frequentemente construídos em áreas movimentadas, de alto crescimento e com excelente acesso.
  • Eficiência espacial: Como o prédio é construído de acordo com suas especificações, ele terá a quantidade mais eficiente de espaço que você necessita. O fluxo de acesso entre departamentos é ideal para o funcionamento diário de um negócio, e ser capaz de projetar o escritório em torno das necessidades de sua empresa criam o máximo de eficiência espacial.
  • Marca: A imagem e a personalidade de sua empresa devem ser refletidas no seu espaço físico. O Built to suit é ideal se você quer melhorar a exposição da sua marca através de cores, acabamentos e design arquitetônico diferenciado.
  • Novos sistemas de construção: Novos edifícios têm os mais recentes sistemas modernos de construção, como encanamento, eletricidade e iluminação. Eles evitam completamente a preocupação sempre presente em relação a reparos e remendos que vêm com a locação ou compra de edifícios antigos.
  • Eficiência energética: Com estes novos sistemas, a economia de energia representa uma poderosa redução de custos. As tecnologias mais recentes para instalações de climatização, iluminação e encanamento se traduzem em menos água e eletricidade desperdiçadas, e mais dinheiro economizado.
  • Novas instalações de verdade: Na busca de um novo espaço para a sua empresa, todo empresário percorre unidades com carpetes desgastados, tetos manchados, infiltrações e odores estranhos. Uma nova instalação feita sob medida para você não terá nenhum desses defeitos para distrair o cliente (e nem seus funcionários) do que você oferece como empresa.

Os contras já discutimos em parte, onde o Built to Suit pode ser um compromisso a longo prazo muito pesado para algumas empresas, e exige um excelente crédito para obter financiamento. O Built to Suit é ainda significativamente mais caro do que encontrar e locar um espaço já existente, porém as empresas podem perceber economias em relação a eficiência, custos operacionais reduzidos, riscos reduzidos já que não assumem a construção de uma nova sede e uma imagem melhorada entre os clientes.

Não seria melhor ser proprietário do edifício?

Neste ponto, você pode se perguntar, por que não construir seu próprio edifício e ser proprietário dele, em vez de contratar uma pessoa ou empresa especializada para construí-lo sem que você se torne dono dele? Construir e possuir o prédio é uma boa opção para empresas de grande porte com muito capital de frente e grande poder de empréstimo.

A maioria das empresas, no entanto, teria dificuldade em investir tanto capital no prédio, por isso, o Built to suit acaba fornecendo um melhor retorno sobre o investimento. Além disso, os empresários podem não querer o incômodo de gerenciar e operar um imóvel, ou estar vinculados ao edifício.

Construir seu próprio edifício seria mais rentável, no entanto, para a maioria das empresas, o setor imobiliário não é seu núcleo negócios e eles optam por alocar seu capital de investimento para outras iniciativas estratégicas de operação que oferecem uma maior taxa de retorno sobre seu investimento.

Para cada empresa, cada uma das quatro opções citadas anteriormente para adquirir um novo espaço tem seus próprios méritos e desvantagens. Um empresário prudente ou uma equipe de gerenciamento avaliará cada opção com seus consultores imobiliários para determinar qual a alternativa que melhor se adapte às suas necessidades.

Em alguns casos, algumas dessas opções podem não ser realistas ou uma estratégia viável. No entanto, para a empresa que deseja um prédio projetado especificamente para suas necessidades exclusivas, o Built to Suit oferece uma nova instalação personalizada, sem a significativa despesa de capital para a construção do mesmo.

Built to Suit: Entendendo o processo

O primeiro passo no processo de um contrato de Built to suit para os interessados, é enviar pedidos de propostas para vários desenvolvedores, buscando apresentações. Uma vez selecionada a proposta e um responsável pelas obras, as negociações de arrendamento começam.

Como esse tipo de contrato liga o proprietário e o inquilino por um longo período de tempo, esta parte do processo é complicada e demorada. O inquilino irá procurar delinear todos os seus desejos e especificações para o edifício – afinal este é o grande diferencial do Built to Suit. O arrendatário, por sua vez, irá desejar manter o inquilino nas personalizações que serão financiáveis ​​e depois comercializáveis ​​quando o inquilino sair do prédio.

Tanto o responsável pela construção como o inquilino vão querer dar suas opiniões em relação a projetar, construir e sobre toda a engenharia do edifício. Neste segundo passo, deve-se incluir o máximo de detalhes possível nos documentos de locação.

A taxa básica de aluguel também é fixada nesta fase, calculada com base na taxa de retorno sobre o terreno, além de todos os custos previstos de construção. O aluguel é frequentemente ajustado após a construção, com base nos custos reais.

Uma vez que a construção começa, o tempo torna-se crítico, pois o inquilino pode ter uma data de mudança fixa. O contrato geralmente tem provisões para o inquilino poder desistir do negócio no caso dos atrasos serem onerosos. O proprietário, por outro lado, irá querer limitar esta opção, evitando que ele fique preso a um projeto que ainda não está concluído. Os inquilinos, por sua vez, podem solicitar cláusulas de arrendamento que incluam danos liquidados por atrasos de conclusão, o que é uma motivação extra para que a obra seja entregue nos prazos solicitados.

Outras considerações desse contrato incluem a data do primeiro pagamento de aluguel, onde o proprietário desejará iniciar o aluguel antes da conclusão do edifício, uma vez que ele investiu uma grande quantidade de capital e deseja alguma remuneração. Já o inquilino preferirá pagar o aluguel quando o edifício estiver completamente concluído. Todas essas negociações são importantes no processo de se chegar a uma locação benéfica para ambas as partes, e o processo deve ser feito com muito cuidado e com a ajuda de profissionais competentes.

O contrato de Built to Suit no Mercado Brasileiro

O mercado brasileiro tem mostrado melhora nos últimos meses, mas ainda assim não saímos da crise gerada principalmente pelo aumento da corrupção em nossos governos. Por isso, o mercado imobiliário, assim como outros setores da economia, também tem sofrido algumas baixas por conta da crise, e não é diferente quando falamos de Built to Suit.

Além da crise econômica brasileira, o contrato de Built to suit é relativamente novo no mercado imobiliário, ainda sendo considerado uma modalidade com tendência a crescimento, mas que ainda está longe de atingir seu auge.

Como já citado, os contratos Built to Suit tem uma duração de média de 10 anos, podendo ser renovado diretamente com o investidor ou com intermediários. No Brasil, os contratos de Built to suit mais comuns são feitos por empresas de grande porte, sólidas e com uma boa saúde financeira, muito utilizados principalmente em casos de expansão de empresas ou de redes, como farmácias e fast foods.

Recentemente a marca “Natura” adquiriu a rede de lojas “The Body Shop”, e com a expansão da marca, a Natura decidiu por um contrato Built to Suit para a construção de sua nova sede em São Paulo.

Com um grande potencial de crescimento no país, os contratos de Built to Suit se mostram uma opção cada dia mais viável para grandes redes e empresas.